На странице найдете:
Факторы оценки стоимости недвижимости
Продажа недвижимости в Чехии, может оказаться емким и затяжным процессом, если не знать всех подводных камней. Одним из самых важных факторов является правильно подобранная продажная цена. Данная статья послужит опорным материалом для всех, кто хочет продать квартиру в Праге и не только. В качестве бонусного материала риелторы компании Абрупт подготовили «Список вопросов, которые стоит задать маклеру» в конце статьи.
На что же прежде всего стоит обратить внимание при оценке стоимости жилой недвижимости:
- Жилищная площадь и планировка квартиры
Самый простой, но и одновременно самый рискованный способ определения цены квартиры – сравнить ваше имущество с уже существующими объявлениями. Даже с одинаковой площадью и количеством комнат цены разных объявлений могут существенно разниться. Жилая площадь и планировка квартиры в данном вопросе в прямой корреляции с ценой. Чем лучше показатель, тем выше цена. Пойдя простым путем сравнения без должной оценки, продавец рискует значительно потерять в прибыли. - Состояние недвижимости
Бесспорно, недвижимость в хорошем состоянии продается легче и дороже. Наличие современного ремонта в квартире однозначно не будет минусом. Важно не забывать, что ваш потенциальный покупатель обязательно обратит внимание не только на состояние самой квартиры, но и подъезда, так и самого дома. Все эти факторы влияют на платежи, взимаемые управляющей компанией, в счет фонда реконструкции дома. Ведь содержание красивого, исторического дома в Праге 1 обойдется дороже, чем многоэтажного дома в спальном районе Праги 8. - Коммунальные платежи
В предыдущем пункте мы уже затрагивали вопрос фонда реконструкции дома. Помимо этого «ежемесячный залоговый платеж» включает в себя электричество, газ, отопление, воду, вывоз мусора, обслуживание лифта и прочее. Уровень цен на коммунальные платежи в первую очередь зависит от управляющей компании. Для покупателя-инвестора, планирующего в будущем сдавать недвижимость в аренду, этот показатель будет играть важную роль. Они рассчитывают цену, которую готовы заплатить, исходя из потенциальной прибыли и расходов. Такие покупатели редко готовы согласиться на более высокую цену, в отличие от людей, движимых эмоциями, в поисках нового дома. - Инфраструктура и транспортная доступность
Хорошее расположение продающейся квартиры, вблизи станции пражского метро, автобусной или трамвайной остановки, наличие продовольственных магазинов, кафе и парков в пешей доступности – все вышеперечисленное может послужить решающим фактором при покупке квартиры. Соответственно любому продавцу недвижимости важно отобразить эти более комфортные условия в цене своего имущества. Под этот пункт можно также отнести наличие лифта в доме, парковочного места, наличие подвала или иного места для хранения вещей. Территориальное расположение района Праги, в котором продается квартира, также существенно влияет на цену вашей недвижимости. В расчет идет не только инфраструктура, но и потенциал, а также атмосфера местности. Даже если в вашем районе только планируется реконструкция цены и спрос однозначно начнут повышаться.
Это можно наблюдать на примере пражского района Карлин, который еще в начале 2000-х был крайне непривлекателен для жилья. На данный момент это район, пользующийся огромной популярностью, с живописной площадью, множеством кафе и ресторанов, фитнес центров, магазинов и офисов международных компаний. Прага стремительно развивается год от года, и даже если вам кажется, что расположение вашей квартиры не может похвастаться впечатляющей инфраструктурой, ситуация может разительно измениться за короткое время.
Чего стоит избегать при оценке недвижимости?
Любая недвижимость сродни пустому холсту, задачей продавца является представить его в наилучшем виде. Способ оценки может значительно повлиять как на конечную цену, так и на восприятие квартиры потенциальными покупателями. Ниже мы подготовили ряд ошибок, которых стоит избегать.
- Оценивать недвижимость «расходным методом»
Первым порывом при самостоятельном вычислении продажной цены может стать желание «вернуть» средства, вложенные в покупку и последующее содержание вашего имущества. Такой метод, как правило, не приносит ожидаемых результатов. Во-первых, экономика и сам рынок недвижимости постоянно меняются, что соответственно отражается на ценах, которые могли как возрасти в несколько раз, так и потерять позиции. Во-вторых, необходимо учитывать, что потенциальный покупатель не будет исходить из тех же соображений, и велик риск того, что квартира будет долго продаваться и приобретет клеймо «непривлекательной для покупки». - Устанавливать цену «под копирку»
В начале статьи мы уже упоминали, что отталкиваться от существующих объявлений на рынке может повлечь за собой нежелательные последствия. Нужно учитывать, что объявления о продаже выкладывают, как профессиональные маклеры, так и сами владельцы недвижимости. Каждый оценил и продает квартиру по цене и на условиях, установленных по собственному усмотрению, необязательно, что они будут совпадать с вашими. Более того, ситуация на рынке недвижимости могла разительно измениться, о чем вы можете и не знать. Данный метод оценки может уверенно использовать лишь опытный маклер, который хорошо ориентируется и следит за рынком, но даже в этом случае высокие риски не исключены. - Использовать ценовые карты
Ценовая карта – удобный способ узнать среднестатистическую цену недвижимости по району. Необходимо учитывать, что подобные карты не берут в расчет детали недвижимости, инфраструктуру и другие факторы. Итоговая цена сделки двух квартир на одной и той же улице, а то и в одном доме, может разниться на десятки процентов, что существенно искажает среднестатистические показатели.
На графике представлено развитие цен за 1 м2 в городской части Прага 8. Стоит обратить внимание, что городская часть Праги 8 состоит из множества районов: Карлин, Либень, Бохнице, Троя и Кобылисы лишь часть большого списка. Стоимость квартир в каждом из этих районов отличается друг от друга, но такие нюансы не отобразятся на ценовой карте.
Из ценовых карт, как и любого другого среднестатистического показателя, можно подметить динамику рынка и сделать выводы о возможных ожиданиях потенциальных покупателей.
- Обращаться к специалисту, который не продает
Исследуя тему цен на жилье, вы неминуемо увидите объявления сертифицированных специалистов, предлагающих провести профессиональную оценку стоимости объекта недвижимости. К таким специалистам имеет смысл обращаться, если вам необходимо официальное заключения для:- вступления в наследство
- расчета налога на недвижимость
- подачи заявления на ипотеку и др.
Оценка для каждого из приведенных подпунктов имеет разнящуюся методологию и подлежит к четким правилам и предписаниям. Чаще всего оценщики не обладают актуальной информацией о рынке, получают ее с задержкой или вовсе выходят из кадастровой стоимости за квадратный метр.
Как лучше определить рыночную стоимость жилья?
Рыночная цена – это та стоимость, за которую в итоге получится продать ваше имущество. 70% успеха будет зависеть от вашей способности или способности вашего риелтора провести удачную « рекламную компанию» – преподнести квартиру в наилучшем свете, затронуть максимально возможное число потенциальных покупателей, выбрать квалифицированной юриста и грамотно оформить сделку.
Прежде чем останавливаться на какой-то определенной стоимости мы советуем проконсультироваться с маклером. Особенно если ваша квартира находится в Праге и вы не проживаете здесь на постоянной основе. В качестве бонуса мы подготовили для вас чек-лист вопросов, ответы на которые дадут вам более четкую картину и помогут определиться со стартовой ценой.
- Какое соотношение общей и жилищной площади?
- Стоит ли делать легкий косметический ремонт, чтобы повысить привлекательность квартиры?
- Какая имеется инфраструктура вблизи моей недвижимости?
- Планируется ли реконструкция в моем районе?
- Хорошее ли транспортное сообщение возле моего дома?
- Продаются ли другие квартиры в моем доме/ на моей улице?
- Каков перечень всех ежемесячных платежей?
- Планируется ли в ближайшее время ремонт фасада/ подъезда?
- В каком состоянии фонд реконструкции дома и баланс управляющей компании дома?
- Сдаются ли в доме квартиры в долгосрочную или краткосрочную аренду?
- Заинтересуются ли моей квартирой покупатели – инвесторы?
- Имеет ли смысл рассматривать продажу квартиры в качестве аукциона?
- В какой фазе находится рынок недвижимости?
