Обзор рынка недвижимости в Праге на начало 2021 года

Один из наших клиентов, владелец элитной недвижимости в центральной части Праги, попросил нашу компанию сделать для него обзор текущей ситуации на рынке недвижимости.

Работая над этой задачей, изучив большое количество всевозможных анализов и отчетов на просторах интернета, мы нашли, что подготовленный нами отчет может быть небезынтересным и для более широкого круга читателей. И решили его опубликовать.

Эта статья будет интересна владельцам недвижимости в Праге или тем, кто оценивает резонность инвестиций в этот город.

Текущая ситуация на рынке недвижимости в Праге

Кризис, связанный с эпидемией COVID-19, пока не принес ожидаемого снижения цен недвижимости. В течении 2020 года, не смотря на эпидемиологические ограничения, цены на квартиры в Праге росли, исключая, может, только Прагу 1, что связано с большим выбросом на рынок квартир в этом районе после остановки туризма и правительственных ограничений по предоставлению гостиничных услуг. Таким образом, предположения, что рынок поведет себя так же, как при кризисе 2008 года не оправдались.

Изменение стоимости 1 кв. м. жилья в Праге (источник Reality Mix)

Причины феномена

Чешская республика находится совершенно в иной кондиции, чем в 2008 году. Также кардинально отличается реакция на кризис правительства и Чешского Народного Банка (ЧНБ).

В Праге уже в течении долгого времени существует серьезный дефицит жилой площади. Спрос значительно опережает предложение, даже во время этого кризиса. Свою роль в этом сыграл и кризис 2008 года, после которого строительный бизнес очень долго приходил в себя. Большинство девелоперских проектов было остановлено, рынок перестал пополняться новым жильем. Этот недостаток жилой площади до сих пор очень сильно ощущается на рынке, особенно в крупных городах. В Праге недостаток жилого фонда оценивается в 50 тыс. квартир. Согласно прогнозам, ожидается, что до 2030 года в Прагу переселятся еще 200.000 человек.

Так же пополнение бытового фонда значительно тормозят очень долгие, по сравнению со среднеевропейскими, разрешительные процедуры по изменению планов застройки и выдаче строительных разрешений.

В течении этого кризиса сильно выросла инфляция (более 3%), что привело к удорожанию как строительных материалов, так и рабочей силы. Так же, отрасль столкнулось со значительным дефицитом рабочей силы, основной составляющей которой являлись гастарбайтеры из Восточной Европы, въезд в ЕС которых был, практически, остановлен антикризисными ограничениями.

Правительство Чешской республики для поддержания рынка отменило налог на перевод недвижимости (ранее был 4%, платил покупатель недвижимости)

В качестве антикризисных мер ЧНБ значительно снизил ключевую ставку (с 2,25% до 0,25%), а также отменил ограничения по выдаче ипотек, действовавшие до кризиса (теперь можно получить ипотеку в размере 90% от цены недвижимости по ставке до 2%, вместо 5,5% в 2009 году). В результате, в 2020 году был выдан рекордный объем ипотек.

Экономика Чешской республики в последние несколько лет была на взлете, население накопило значительные денежные средства.

Отсутствие налога на перевод недвижимости, низкая ипотечная ставка в купе с простотой получения ипотеки (доступной, к сожалению, только гражданам Чехии и лицам с ПМЖ), высокая инфляция, значительные сбережения у населения, вызванная кризисом неуверенность в будущем, способствовали массовым инвестициям в недвижимость – наиболее безопасное место перед лицом неопределенности и ожиданий роста инфляции.

Как развивается ситуация с ценами квартир в Праге

Как следует из анализа ЧНБ, опубликованного в ноябре 2020 г., недвижимость в Праге переоценена на 17%, а в выбранных районах, с высоким количеством инвестиционных квартир (как, например, Прага 1) – на 25% (источник penize.cz). Впрочем, данный анализ подчеркивает, что такая ситуация характерна для, почти, всех европейских стран.

Эксперты ЧНБ считают, что высокая цена недвижимости является источником системных рисков для экономики страны и призывают коммерческие банки быть ответственнее и осторожнее при выдаче новых ипотечных кредитов.

После этого предупреждения банки выделили ряд профессий (из таких областей, как отели, гастросервис, туризм, аэролинии, культура, спорт, автомобильное производство и т.д.) в группу с повышенным риском, ограничив им доступ к выгодным ипотекам. Так же изменилась система оценки недвижимости – основы для расчета размера выдаваемой ипотеки. Ее стали значительно занижать – на 30% относительно текущей рыночной стоимости оцениваемого жилья, одновременно увеличив размер акконтации – первичного платежа за недвижимость, который покупатель должен заплатить из собственных средств.

Стоит ли ожидать снижения цен пражского жилья в будущем?

Согласно заявления пресс-секретаря ЧНБ, в этой уважаемой организации считают, что постепенно на рынке начнут проявляться последствия коронавирусного кризиса, ослабнет динамика выдачи ипотечных кредитов, что обязательно негативно повлияет на рост цен недвижимости. Эдакое констатирование очевидного следствия без ненужной детализации)))).

Если обобщить оценки многочисленных экспертов, то основная мысль сводится к тому, что не стоит ожидать серьезного падения цен у пражской недвижимости, которая интересна высшему среднему классу и инвесторам. Это, прежде всего качественные новостройки в хороших районах, квартиры в историческом центре, дома и земельные участки. Хронический недостаток такого жилья на рынке, ожидание усиления инфляционных процессов и наличие свободных денежных средств у этих групп не дадут этому классу недвижимости остаться без спроса.

С другой стороны, наибольшее падение аналитики ожидают у квартир из панельных домов, старого жилого фонда, квартир на окраинах и в непривлекательных районах Праги. Считается, что наиболее всего экономический кризис ударит именно по пользователям такой недвижимости. От нее советуют избавляться без лишнего промедления, пока еще государственные программы помощи тормозят приход основных последствий остановки экономики в стране.